Na první dobrou jistě ano, ale co když se provozní náklady v konkrétním bytovém domě budou výrazně lišit byt od bytu? Je to oprávněným důvodem pro zařazení tohoto parametru do kalkulačního vzorce prodejní ceny bytů? Tady se už názory diametrálně rozcházejí.
Představte si následující situaci. Developer či stavební firma dokončí výstavbu bytového domu a rozprodává bytové jednotky. Od čeho se nejspíš budou odvíjet ceny jednotlivých bytů? První, co každého napadne, jsou metry podlahové plochy. Jistě, velikost bytu je určitě podstatná, ale nikoho nepřekvapí, že s trojčlenkou a obytnou plochou si při cenotvorbě těžko vystačíme.
Autor článku: Jiří Šuk, specialista na měření tepla a rozúčtování nákladů na vytápění, www.rekomvd.cz
Důležitou roli hrají i některé další aspekty. Směřují okna do rušné ulice anebo do ozeleněného vnitrobloku? Jaká je poloha objektu v kontextu lokality, jaké jsou dojezdové vzdálenosti do centra města, do obchodů, škol, zaměstnání? Jak lze hodnotit obecnou kvalitu dopravní obslužnosti? Nějaký další nápad?
Klíčový parametr = provozní náklady
Provozní náklady bydlení, a to i těch bytů, které jsou v tom samém objektu těsně vedle sebe, se totiž mohou velice podstatně lišit. Například kvůli nákladům na vytápění.
Je přece jasné, že vytopit rohový byt zakomponovaný do severovýchodního rohu domu bude náročnější, než vytopit byt stejné podlahové plochy, který bude ovšem situován u jižní stěny domu a navíc v takzvané chráněné poloze. Obklopený ze všech stran vyjma obvodové stěny jinými vytápěnými jednotkami.
Zatímco prvnímu bytu je dána do vínku coby handicap značná energetická náročnost, druhý je naopak z hlediska energetické náročnosti nadán téměř samými klady.
A to až do té míry, že kdyby v hypotetickém extrémním případě zapomněli topenáři v onom bytě nainstalovat radiátory, obyvatelé by přesto v zimních měsících za určitých předpokladů nejenže nezmrzli, ale mohli by si užívat standardní příjemné teplo domova.
A jak se popsané skutečnosti, značně odlišné provozní náklady, mohou promítnout do ceny nemovitosti?
Byt č. 1 – ten severovýchodní rohový – bude muset mít pochopitelně podstatně nižší prodejní cenu než byt č. 2 ležící v chráněné jižní poloze. Je pochopitelné, že si prodejce bude účtovat za energeticky nenáročný byt vyšší částku než za „hrobku“, kterou je problém vytopit, respektive ve které je problém teplo udržet.
Rozdíl v pořizovací ceně se přece kupcům bytů vrátí v nižších nákladech na teplo.
Logika z různých úhlů pohledu
Vyřčený závěr může znít na první pohled logicky, kdyby ovšem nebylo oficiálního metodického pokynu k zákonu č. 67/2013 Sb. a k vyhlášce č. 269/2015 Sb., který striktně stanovuje, že shodně velké prostory vytápěné na shodnou teplotní úroveň musí mít i shodné náklady na teplo. Ano, pokyn vyžaduje, aby se k celé problematice přistupovalo jaksi z úplně jiné strany.
Tedy nikoliv tak, že se vyšší energetická náročnost bytové jednotky promítne do prodejní ceny jejím snížením (a naopak, u jednotky s nízkou energetickou náročností, že se cena zvýší), nýbrž tak, že se měrné náklady, tedy provozní náklady na vytopení stejného prostoru na stejné teplotní parametry, srovnají pomocí korekčních koeficientů.
Všem se zajistí stejná startovní čára.
Může se zdát, že se jen vyměnila jedna platná logika za logiku jinou, taktéž platnou. Ovšem logika vyžadovaná metodickým pokynem stojí přece jenom na pevnějších základech.
Stačí si totiž uvědomit, že „náskok“ v celkových nákladech spojených s vlastnictvím (TCO) daný nižší prodejní cenou u bytové jednotky v energeticky nevýhodné poloze by se při účtování tepla tak, jak bude skutečně spotřebováváno, časem vyčerpal.
A nešťastnému majiteli by od určitého okamžiku zbyl jen „trest“ v podobě trvale vysokých nákladů za vytápění, v souhrnu limitně směřujícím k nekonečnu.
Naopak, majitel bytu ve výhodné chráněné poloze se za určitou dobu z vysokých pořizovacích nákladů na byt oklepe, a od té chvíle bude jeho situace již pouze a jenom navýsost komfortní. Bude mít splaceny všechny staré dluhy a před sebou zářnou budoucnost. Doslova zanedbatelné provozní náklady na vytápění.
Investuje-li navíc do kvalitních vlněných ponožek, tak teoreticky dokonce s žádnými. Bude úplně stačit, aby k tepelným ziskům z kuchyňských spotřebičů či od slunce přidal teplo prostupující skrze zdi od sousedů.
Zohlednění energetické náročnosti
Je vcelku jasné, v čem je požadavek metodického pokynu spravedlivější a z hlediska dlouhodobé udržitelnosti i správnější. Zároveň z výše uvedených argumentů jednoznačně vyplývá, že zohledňovat v ceně bytu jeho polohu, tedy reálné provozní náklady, v konečném důsledku odporuje logice a tento přístup je tedy neospravedlnitelný.
Jako jediné použitelné a trvale udržitelné řešení, jak se vypořádat s rozdílnou energetickou náročností jednotlivých bytů, je zohlednění jejich rozdílných náročností aplikací správně vypočtených korekčních polohových koeficientů při rozúčtování nákladů na teplo.