Nad tímto titulkem řada lidí bezpochyby zakroutí hlavou.
Jak by se mohl účel pořízení bytu nějak promítnout do provozních nákladů? Náklady na teplo snad ovlivňuje počasí, ceny energií nebo chování uživatelů bytu. Copak dodavatel tepla pozná, jestli nákupem bytu investujete volné finanční prostředky, anebo jen řešíte svoji životní situaci?
Ovšemže nepozná, a ani nemá důvod po tom pátrat. On pouze prodává teplo a jedinou jeho starostí je, prodat ho co nejvíc. A kolik je v tom kterém objektu investičních bytů ani nemá jak zjistit. Kdo to ale pozná poměrně snadno, jsou samotní obyvatelé domu. Stačí nahlédnout do vyúčtování tepla za celý objekt.
Zdaleka ne všechny byty pořízené na investici jsou totiž trvale obývány, a standardně vytápěny.
Dobře zhodnocená investice
Kdykoliv v médiích narazím na rozhovor s někým, kdo se živí investičním poradenstvím, a řeč přijde na otázky, kam uložit peníze, pokaždé jsou zmíněny nemovitosti. Jejich hodnota utěšeně roste a podle mnohých indicií není důvod se domnívat, že by tomu mělo být v dohledné době jinak.
Jistě, záleží na lokalitě. Jsou místa, kde by do nemovitosti investoval jedině šílenec, ale kolik takových u nás je?
Když se ovšem peníze investované do nemovitostí tak krásně zhodnocují, a současně neplatíte žádné horentní sumy za provoz, potom klesá motivace nastěhovat si do svého „bytu na budoucnost“ nájemníka. Odváděl by sice činži, ale bude váš majetek plnohodnotně využívat.
A bůhví kolik následně spolkne uvedení bytu do původního stavu.
Takže jednodušší je vypnout topení a u všech dodávek hradit jen paušály plus nějakou tu částku do fondu oprav, což zrovna u fungl nového domu nemusí být žádné drama.
V tu chvíli máte v domě byty, které obrazně řečeno náklady na teplo táhnou a vedle nich takové, které se jednoduše vezou.
Jak je to s těmi náklady na teplo?
Předpokládám, že si každý dokáže představit, jaké teploty jsou v nevytápěných bytech. Ano, relativně vysoké ve srovnání s venkovním prostředím. A důvod? Nízký tepelný odpor vnitřních dělicích konstrukcí. Můžete v bytě zavřít všechny radiátory a zimou přesto neumřete.
Teplo k vám bude samovolně prostupovat od sousedů.
Přál bych všem pochybovačům vidět srovnání tepelných ztrát bytového domu provozovaného tak, jak je to předepsáno projektem, a objektu s nevytápěnými byty. Celkové výsledky jsou v obou případech prakticky totožné. Zato rozdíly u jednotlivých bytů, to je nebe a peklo!
Pokud jeden z bytů přestane na celkovou potřebu tepla přispívat, ostatní jeho výpadek nahradí. Nejvíce postiženými budou bezprostřední sousedé, ale v menší míře to postihne i ostatní. Tepelné toky se zkrátka řídí fyzikálními zákony a těm je vcelku ukradené, kde jsou hranice bytů…
Vyhláška o rozúčtování nákladů na vytápění
Její autoři si nejspíš uvědomovali, že sem tam má někdo radiátory pouze na parádu. Zjevně ale netuší, že to vede k masivnímu tepelnému parazitování, takže ani nedomysleli případné konsekvence. Nevytvořili žádný funkční instrument, který by postižené před dopady tohoto jednání ochránil.
Ve vyhlášce se sice objevila konstrukce, jež má vyloučit zjevně nepravděpodobné stavy. Například, že lze byt vytápět menším množstvím tepla, než je 80 % průměru celého domu. To ale pokaždé nemusí být důsledek porušení pravidel. Psal jsem o tom nedávno, úplně stačí, aby se sešlo několik zdrojů tepelných zisků.
Nicméně to není případ prázdných bytů. U nich je nízká či dokonce nulová spotřeba výsledkem tepelného parazitování. Posun na hranici 80 % tak řeší problém pouze částečně na straně toho, kdo teplo krade. Na nedobrovolného dárce tepla nebere žádný ohled. Takže zásah úplně mimo terč…
Vyhláška o rozúčtování nákladů na vytápění nedostatečně trestá zloděje a vůbec nijak nepomáhá okrádaným!
Horní mez ve výši 200 % = podpora tepelného parazitování
Pokud budete skrz příčky nebo stropní konstrukce vytápět sousední prázdný byt, je pochopitelné, že vám rapidně stoupne spotřeba tepla. Podle vyhlášky je to výsledek vašeho rozmařilého životního stylu. Vše, co se vejde do limitu 200 % průměru, jde bez jakýchkoliv diskusí za vámi.
Úřednické odůvodnění, že se tímto způsobem lidé motivují k úspornému chování, nelze brát vážně. Copak se snad člověk, který proti své vůli vytápí dvě bytové jednotky, chová nezodpovědně? Vždyť stav, kdy je fakticky okrádán, nemá šanci jakkoliv změnit!
Vyhláška o rozúčtování nákladů na vytápění je zralá na kompletní předělání. Doporučoval bych ale, aby se pro tentokrát na jejím znění podílet i někdo, kdo rozumí vytápění bytových domů. Aby nevznikl jen další nefunkční paskvil.
Boj za spravedlivé náklady na teplo
Všichni o nich mluví, ale každý si pod tímto slovním spojením představuje něco jiného. Pro jednoho je spravedlivé, když byt v chráněné poloze s minimální energetickou náročností má i nejnižší náklady na teplo. Druhý vidí spravedlnost v tom, že se právě různá míra energetické náročnosti v rozúčtování patřičně zohlední.
Každopádně dokud budeme mít vyhlášku, která jakoukoliv spravedlnost při rozdělování topných nákladů popírá, nezbývá než za své zájmy bojovat.
Prvním krokem může být obyčejný apel na majitele investičních bytů, aby v nich radiátory úplně nezavírali. Vždyť stejně zaplatí minimálně 80 % průměru domu.
Navíc, přestože teplota vzduchu v nevytápěných prostorech sice neklesne na úroveň venkovní teploty, povrchové teploty stěn a stropů mnohdy spadnou pod hranici rosného bodu. A to znamená, že na nich začne kondenzovat voda. Vytvoří se dokonalá živná půda pro vznik plísní…
Plesnivý investiční byt? To nedává smysl. Takže možná bude stačit jeho majitele na tato rizika upozornit.
Pokud to nepomůže, začal bych vlastníka domu bombardovat stížnostmi. Existuje totiž také vyhláška o podmínkách provozování soustav ústředního vytápění, ve které se jasně praví, že v místnostech musí být za všech okolností projektem stanovené vnitřní teploty.
Což s vypnutými radiátory možné není. Vlastník domu by měl zajistit, aby objekt fungoval podle pravidel.
Poslední možností je soud. Můžete na vlastníka domu podat žalobu. Podkladů pro zdokumentování škody, jež vám tepelné parazitování způsobuje, získáte nespočet a šance na výhru se blíží jistotě. Je to sice drsné vůči vlastníkům, kteří za daný stav většinou nemohou, ale je to jejich zodpovědnost…
Žádná jiná varianta mě za aktuálního stavu legislativy nenapadá.