Můžete si říct, co na tom záleží, ale z pohledu práva to zas tak úplně jedno není. Zvláště když jde o oprávnění správce domu domáhat se vstupu do vašeho bytu. Občanský zákoník totiž nejenže ukládá vlastníkovi bytu povinnost oznamovat chystané stavební úpravy, ale také umožnit správci domu provést ověření, že dané stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části.
Předchozí věta obsahuje jeden ne zcela jednoznačný pojem – stavební úpravy. Co všechno lze do této kategorie zahrnout? Patří sem vedle bourání příček například i výměna radiátoru? Občanský zákoník a ani jiný právní předpis nám v tomto směru bohužel příliš nepomohou.
Na portálu e-pravo.cz se zmíněnému problému věnuje článek „Stavební úpravy v bytě“. Je sice staršího data, ale myslím, že ani novely Občanského zákoníku, ke kterým v mezidobí došlo, nic nemění na smysluplnosti názoru, který zde zaznívá:
„Za stavební úpravu bytu a za jinou podstatnou změnu v bytě je třeba považovat každý zásah, v důsledku kterého se mění stavební nebo funkční uspořádání bytu, například zabudování nebo změna vodovodního, elektrického, plynového nebo jiného vedení, odstraňování nebo výměna topných těles, zazdívání, prorážení nebo výměna oken, přemísťování dveří a zřizování příček.“
Když dělají dva totéž, nemusí to být ve výsledku totéž…
Zákonodárci měli dost možná toto přísloví na paměti, když nechávali otázku specifikace rozsahu stavebních úprav značně nevyjasněnou. K tomu, že vybraná činnost může být těmi, kterých se bezprostředně týká, vnímána značně odlišně, se váže jedna moje vzpomínka.
Bývalá kolegyně mi před lety popsala záměr, který v případě, že by se ji nepodařilo jeho realizaci zavčasu zabránit, mohl svému autorovi vynést nominaci na Darwinovu cenu. Soused, bydlící ve starém vinohradském činžáku o patro výš, se cestou do práce pochlubil, že plánuje výměnu vany. Klika byla, že měli v MHD dostatek času na to, aby mohl své plány detailněji rozvést.
Ukázalo se, že hodlá stávající vanu nahradit dvoukubíkovou vířivkou, pro kterou našel místo uprostřed obýváku! Všichni členové rodiny milují vodu a četné návštěvy aquaparku jsou časově a finančně docela náročné, takže se jim investice do soukromé vodní atrakce brzy vrátí…
V práci jsme se tomu nejprve zasmáli, a pak jsme začali počítat. Bodové zatížení stropních trámů tělesem cca 2,5 tuny a odpar z volné vodní hladiny v bytě s přirozeným větráním. Vycházelo nám, že nastane-li zázrak a strop dodatečnou přítěž vydrží, během pár měsíců se v bytě vytvoří mikroklima připomínající terárium.
Závěr tedy nijak optimistický. Buďto jednoho dne dojde k průletu tělesa vířivky s dovádějícím sousedem a jeho rodinou skrze stropy až do suterénu, anebo šance na zkázu domu poroste v důsledku vlhkosti vnitřního vzduchu atakující hranici 100 %.
Kolegyně z pozice předsedkyní SVJ sousedův záměr vetovala a nejspíš tak veřejnost připravila o jedno pro nezúčastněné jistě humorné domácí video…
Výměna radiátoru a další zásahy do otopné soustavy
Ačkoliv by se mohlo zdát, že výše popsaný příběh je svojí závažností nesrovnatelný s individuálním zásahem do systému vytápění, jakým je například výměna radiátoru, opak je pravdou. Neohrozíte sice statiku domu, ale můžete zasadit takovou ránu otopné soustavě, že se její provoz stane neefektivním a u někoho může topení přestat fungovat úplně.
Oblíbený argument odvolávající se na selský rozum vám spolehlivě vyvrátí každý topenář. To, že dvě tělesa vypadají podobně a jsou třeba i stejně velká, ještě neznamená, že mají stejné parametry. O regulačních ventilech a šroubeních na vstupu do a výstupu z tělesa ani nemluvě.
Z tohoto důvodu je důležité, aby v zájmu zachování funkčnosti celého složitého systému vytápění byl jakýkoliv zásah posouzen projektantem. Ten jediný dokáže říct, zda nové prvky splňují požadavky projektu a jaké další plánovanou změnou vynucené úpravy bude ještě nutné provést.
Logicky nestačí změny před realizací pouze nahlásit, ale je nutné umožnit i kontrolu jejich skutečného provedení. Aby byla jistota, že byl projekt dodržen a nedošlo k nežádoucí kreativitě montážní firmy. V duchu „ventil jako ventil, my máme skladem tyto…“.
Trochu překvapivý pohled právníka
Je mi jasné, že se najdou tací, kteří požadavek umožnit správci kontrolu výměny radiátoru označí za pitomost. Těm bych doporučil nastudovat si pozorně stanovy svého družstva či společenství. V nich se bezpochyby dočtou, že soustava ústředního vytápění není součástí bytu, ale náleží do společného vlastnictví. Tedy do působnosti vlastníka a správce domu.
Tuto skutečnost si ne každý uvědomuje, a proto ten nezřídka odtažitý postoj ke kontrolám stavebních úprav správcem. Překvapil mě ovšem názor člověka s právním vzděláním, prezentovaný v článku „Správce domu může požadovat vstup do vašeho bytu“.
Advokát Pavel Strnad, autor textu, zde hovoří o čerstvé novele Občanského zákoníku a změnách týkajících se bydlení. A říká mimo jiné toto:
„Jedna věc se ale překvapivě nezměnila – vlastník bytu musí i nadále na základě předchozí výzvy umožnit správci domu provést ověření, že stavební úpravy neohrožují, nepoškozují ani nemění společné části. A taková kontrola znamená umožnění přístupu do bytu.
Požadavek umožnit přístup do bytu správci domu bez prakticky dalších podmínek osobně považuji za nepřijatelný. Ohrožování, poškozování a změna společných částí umožňují tak široký výklad, že fakticky dovolí přístup do vašeho bytu i zvědavému člověku ze společenství vlastníků.
Je tak zásadním způsobem zasahováno do práva na soukromí a ochranu obydlí každého z nás, o právu na ochranu majetku ani nemluvě.“
Dva odborníci, dva odlišné názory
Jde o příklad různého úhlu pohledu na věc. Osobně jsem také proti všem neopodstatněným zásahům do osobních svobod. Nicméně jsem přesvědčen, že o skutečnosti, že bytem prochází společná otopná soustava, musel majitel bytu při jeho pořizování vědět, a s případnou možností kontroly ze strany správce tak měl počítat.
Sázet na to, že za neoprávněný destruktivní zásah do otopné soustavy může být viník potrestán náhradou způsobené škody, nepovažuji za dostatečnou prevenci toho, aby k pokusům dělat si věci po svém nedocházelo.
Kdyby se moje bývalá kolegyně o záměru vybudovat nad svým obývákem vodní nádrž včas nedozvěděla, mohli mít v domě nový společný prostor, propojující všechny obýváky po výšce celého domu. Jiní jinde zase třeba nefunkční otopnou soustavu. A následně složitě řešit, co s tím…
Tomuto má zabránit povinnost dát o stavebních úpravách vědět a nechat jejich provedení zkontrolovat. Na tom já nevidím nic špatného.
Co člověk to názor. Jinak to cítí právník, jinak statik, jinak topenář. Mimochodem ten milovník vodních atrakcí také nebyl žádný blbec. Vysokoškolsky vzdělaný člověk v oboru IT. Každý obor má hold svoje odborníky, jejichž pohled na věc by neměl být opomíjen při tvorbě legislativě, jež se jejich branže dotýká.
Když za něco ručím, musím mít možnost o tom i rozhodovat
Škoda může nastat značného rozsahu a doba potřebná k jejímu odstranění nemusí být zrovna krátká. A může i zásadním způsobem zasáhnout do práva na soukromí a ochranu obydlí každého z nás. O právu na ochranu majetku ani nemluvě. Přesně jak o tom v článku píše Pavel Strnad.
Pravda, stavební úpravy vyžadující možnost kontroly nejsou v zákoně přesně specifikovány, ale pokud by měly být vyjmenovány všechny možnosti, kdy lze očekávat nějaký dopad do společného vlastnictví, přibude do zákona několik dalších stran textu.
Není jednodušší nechat posouzení na vlastníkovi a správci objektu? Není to snad on, kdo za bezvadný stav majetku zodpovídá?